Hoe kan het wel? Innovatief ontwikkelen voor betaalbare woningen
Onderstaand verhaal is afkomstig uit het magazine Groningen Bouwt en Ontwikkelt 2025. Het verhaal gaat over plangebied Meerstad. De toekomstige woonwijk De Eems is een onderdeel van plangebied Meerstad. Bureau Meerstad is verantwoordelijk voor de ontwikkeling en uitvoering van het plangebied. Meer informatie vind je op www.toekomstmeerstad.eu.
Cijfers plangebied Meerstad
Oppervlakte: 2.500 ha
Totaal aantal woningen 10.000
Bergings- en recreatiemeer: 350 ha
Bedrijvenpark: 42 ha
Looptijd: tot 2025
Hoe kan het wel? Innovatief ontwikkelen voor betaalbare woningen
‘In een context die zich kenmerkt door meerdere crises, strenge normen, langdurige procedures en enorm veel regels op allerlei beleidsterreinen, stellen wij onszelf voortdurend één vraag: hoe kan het wél? Hoe kunnen we wél betaalbare woningen ontwikkelen, zonder dat het schoenendozen worden, en tegelijkertijd bijdragen aan de verschillende opgaven op het gebied van klimaatadaptatie, water, energie, zorg, circulariteit en landbouwtransitie? Daarvoor moet je anders durven denken en doen.’ Aan het woord is Jornand Veldman, manager gebiedsontwikkeling van Bureau Meerstad.
Anders denken en durven doen
Geen schoenendoos
Jornand: ‘Er komen 10.000 woningen in ons plangebied. Daarvan bouwen we de komende jaren 8.000 in drie nieuwe deelgebieden. Van vrijstaand tot appartementen, met woningen voor iedereen. Een grote uitdaging daarbij is de betaalbaarheid. Een starterswoning kost tegenwoordig al drieënhalve ton. Maar wat nou als we gaan uitzoeken of we ook een huis voor minder dan drie ton kunnen bouwen? In De Eems (een van de drie nieuwe gebieden) willen we bewijzen dat het mogelijk is een mooi, duurzaam en circulair huis te bouwen, dat betaalbaar is en groter dan een schoenendoos.’ ‘Hoe? Door anders te denken en anders te doen! Door bijvoorbeeld een maatje groter te denken, om schaalvoordeel te halen. Zo onderzoeken we wat het doet als je niet voor 20, maar voor 200 woningen een plan maakt, die 200 in één keer inkoopt en in één keer op de markt zet. Een ander voorbeeld.
We hebben een stevige groenambitie meegekregen en willen zo snel mogelijk beginnen met het inrichten van de toekomstige groene omgeving. Dus waarom kopen we nu niet 1.500 kleine boompjes in plaats van straks 150 volwassen bomen? Dan kunnen die boompjes de komende jaren groeien en ziet de openbare ruimte er al mooi en verzorgd uit als de mensen er komen wonen. We zijn ervan overtuigd dat de huizenverkoop dan ook sneller gaat. En zo zoeken we elke dag naar oplossingen voor meer betaalbare huizen. Eén ding is zeker, als we niets doen, komen die er niet.’
Bomen langs de Meerstadlaan
Continue dialoog
‘Gebiedsontwikkeling in deze context en tijd is een enorme puzzel. Die leggen we samen met de inwoners, gemeenten en alle andere belanghebbenden’, vervolgt hij. ‘Samen maken we betere plannen, daar zijn we van overtuigd. Daarom voeren we een continue dialoog met de omgeving, van brede participatiesessies tot individuele gesprekken en alles daar tussenin. Vanaf de start hebben we de omgeving erbij betrokken; niet alleen de omwonenden, gemeenten Groningen en Midden-Groningen, belangenorganisaties als natuur- en landschapsorganisaties, maar ook ondernemers, woningcorporaties en ontwikkelaars.’
Zo is in 2022 het Wensbeeld ontstaan in een openplanproces met de omgeving. Het Wensbeeld is echt het verhaal van de mensen. Of zoals een bewoner het mooi verwoordde: ‘Onze achtertuin gaat veranderen, maar wat fijn dat we al vanaf het begin meegenomen worden in de plannen’. Jornand voegt hieraan toe: ‘Het is één heel groot verandertraject en veranderen brengt altijd ook een zeker ongemak met zich mee. Om samen daadwerkelijk betere plannen te maken, is het nodig om dat ongemak te benoemen en zelfs te omarmen.’
Foto: participatiesessie De Eems
Ongemak omarmen
‘Dat ongemak speelt op verschillende niveaus. De wereld om ons heen verandert zo snel, dat we bijna dagelijks moeten schakelen. Wat je vandaag bedenkt, kan morgen alweer anders moeten. En dus wordt je verhaal weer (een beetje) anders. In een context waarin veel ogen gericht zijn op wat je doet, is dat best ongemakkelijk. Onze opdracht is daarin altijd de basis en geeft voor iedereen houvast. Verder nemen we iedereen mee in de ontwikkeling: wat hebben wij in de tussentijd gedaan, hoe hebben we de input van de vorige keer verwerkt en daar komen dus ook vaak gewijzigde inzichten bij omdat de wereld weer is veranderd. Daarbij laten we steeds onaffe tussenproducten zien en dat is spannend. Gesprekspartners zijn dat niet gewend en vertrouwen het niet altijd, maar het tilt wel de plannen naar een hoger niveau. En soms weten wij het ook even niet, maar moeten we toch vooruit.’
Wij zeggen: laten we het maar omarmen, al dat ongemak. Durf te zeggen welke bezwaren je ziet, waarom je twijfelt of dat je iets niet weet of dat dingen niet goed gaan. En naar elkaar luisteren, steeds weer. Alleen dan kunnen we samen betere plannen maken! Want anders vervallen we in traditioneel denken en kunnen we duurzaamheid en betaalbaarheid op onze buik schrijven. We willen de leefomgeving van ons allemaal een stukje mooier maken. Dat kost tijd, aandacht, lef en vertrouwen. Niet alleen van ons, maar ook van omwonenden en samenwerkingspartners.
We zijn het verplicht aan de volgende generaties. En we beginnen hier met een leeg weiland, dus als het ergens kan, is het in De Eems! Dat is ook hoe we het aanpakken: positief en enthousiast. Dat verhoogt de kans op succes.’
Innovatieve oplossingen
Lef hebben uit zich ook in het kiezen voor innovatieve oplossingen. Zoals het eerder genoemde schaalvoordeel, maar ook het aanbieden van woningen in de vorm van een zelfbouwpakket of installatiearme woningen. Een ander mooi voorbeeld van een innovatieve en duurzame oplossing is het gebruik van lisdodde als isolatiemateriaal. Lisdodde heeft een holle steel, houdt goed warmte vast en isoleert daarom goed. ‘Hoe mooi zou het zijn als we in het gebied lisdodde verbouwen om de toekomstige woningen te isoleren. Die huizen hebben dan isolatiemateriaal dat letterlijk 100 meter verderop groeit. Een kortere productieketen kan ik niet bedenken’, vertelt Jornand enthousiast. ‘Nog een voordeel, als je lisdodde verbouwt, moet je de grond natter maken en daarmee ga je ook veenoxidatie tegen. Bovendien neemt lisdodde enorm veel CO2 op. Met de gemeente en de provincie Groningen zijn we nu in overleg om dit van de grond te tillen. Zo stapelen we beleidsambities als transitie van de landbouw met onze ontwikkelopgave.’
Spannend jaar
2025 is een spannend jaar voor Bureau Meerstad. Jornand vertelt waarom: ‘Alle sporen die we de afgelopen tijd tegelijk hebben gelopen, komen nu voor de besluitvorming bij elkaar. De milieueffectrapportage, de stedenbouwkundige raamwerken, de woningbouwprogramma’s, de financiën en de participatie. We doen er alles aan om het zo snel mogelijk voor elkaar te krijgen. Dat doen we voor al die mensen die een woning zoeken. We zijn ervan overtuigd dat als we het met elkaar willen, dan kan het! We hebben natuurlijk geen glazen bol, maar onze stip op de horizon is duidelijk. We willen voor het eind van 2025 de eerste paal slaan voor betaalbare en duurzame woningen op een prachtige locatie, dicht bij de stad én bij de rust en het groen van het ommeland’, zegt Jornand stellig.
De continu veranderende wereld vraagt om innovatie oplossingen
Het blijft spannend of het gaat lukken, maar Jornand is vol vertrouwen: ‘Ons verhaal staat als een huis. We zullen zien wat er volgend jaar van de grond is gekomen, maar hoe mooi zou het zijn als we samen met de bewoners en andere belanghebbenden dit jaar die eerste paal kunnen slaan? Daar knokken we voor!’
Wensbeeld plangebied Meerstad 2025
